Como declarar a compra e venda de imóvel no Imposto de Renda é uma dúvida recorrente na hora de preencher os dados na declaração. Se houve compra ou venda de um imóvel no ano de 2021, não basta incluí-lo na ficha de "Bens e Direitos". É preciso ainda acessar a plataforma do Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Quem vendeu e ganhou algum dinheiro com isso pode ter de pagar 15% de imposto sobre o valor da diferença, ou seja, sobre o lucro.
De acordo com a advogada Vanessa Inhasz Cardoso, especialista em Direito Tributário, não houve nenhuma alteração de 2021 para 2022 na declaração de compra e venda de imóveis e as regras continuam as mesmas.
Na plataforma, o vendedor vai precisar incluir dados sobre a operação financeira, como forma de pagamento e valor de custo. Também são exigidas informações técnicas do imóvel e quem foi o comprador. É dessa forma que a Receita cruza dados para descobrir se há inconsistências.
Quando você vende um imóvel mais caro que o valor que foi comprado, o Fisco entende que houve ganho de capital. O contribuinte pode pagar de 15% a 22% de imposto sobre a diferença, chamada de lucro imobiliário. A alíquota mínima é de 15% se o ganho for de até R$ 5 milhões. No entanto, se o bem for vendido por um preço inferior ao que foi comprado, e houve prejuízo, nenhum imposto é devido.
Nem sempre a alíquota de 15% se aplica na venda de um imóvel. Há casos em que ela pode ser reduzida ou até isenta. Veja quais são:
- Compra de um (ou mais) imóvel residenciais em 180 dias. Desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até seis meses depois dessa transação. Isso vale quando o novo imóvel é mais caro que o vendido anteriormente. A advogada ressalta ainda que a compra pode ser de imóveis que estão em construção ou na planta. No entanto, a legislação não autoriza a isenção para compra de terrenos.
- Basicamente, se você vende um para dar de entrada no outro ou comprar algo com valor equivalente, tem direito a essa isenção. Mas atenção: este benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Se você optar por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração.
- Imóvel de até R$ 400 mil em cinco anos. Se nos últimos cinco anos, você não tiver vendido nenhum outro imóvel no valor de até R$ 400 mil, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital. Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$ 400 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato.
- Compra antiga. Bens adquiridos antes de 1969 dispensam qualquer pagamento de IR por ganho de capital. Entre os anos de 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, o Imposto de Renda aumenta em 0,25%.
Compra
Quem comprou um imóvel em 2021 ou tinha o bem em 31 de dezembro de 2021, deve declará-lo no Imposto de Renda em 2022. Mas assim como nos casos de venda, não houve alteração na declaração de compra com as novas regras do IR.
Se você comprou um imóvel, deverá incluí-lo na ficha “Bens e Direitos” da declaração de imposto de renda para pessoa física. Você deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:
11 - apartamento
12 - casa
13 - terreno
É preciso ainda informar se ele foi fruto de doação ou compra no campo “Discriminação”, onde também entram dados como CNPJ ou CPF do vendedor ou doador.
Siga o Valor Investe:
Reformas, data e valor da obra também devem constar na declaração. Se houver alguma reforma feita no imóvel, é necessário abrir uma linha separada na declaração para descrever o que foi feito e o que foi adquirido, gastos necessários com material de construção. Cardoso ressalta que gastos supérfluos, como eletrodomésticos e decoração não entram na declaração.
“Vale lembrar que é importante guardar todos os comprovantes de gastos com a reforma por um prazo maior do que o de 5 anos, para caso eventualmente haja alguma venda, seja feito o cálculo de aquisição com o acréscimo da reforma e benfeitorias”, finaliza.
Você também deverá preencher dados como Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado. O carnê do IPTU traz essas informações. Caso não tenha o documento, é possível pedir uma segunda via para a prefeitura.
Mesmo que esse imóvel não esteja quitado, ele é considerado seu pelo Fisco. Quando há um financiamento, ele deverá ser informado, bem como os dados do credor (banco, construtora).
Em “Situação 31/12/2021”, você deverá informar o valor das parcelas pagas até aquela data, incluindo a entrada. O valor de mercado do bem não entra aqui, somente o que você pagou por ele. Se ele tiver sido quitado até o último dia do ano passado, o valor completo deverá ser informado.
Imóvel — Foto: Getty Images